Det behövs fler studentbostäder

En av de viktigaste utgångspunkterna för moderat bostadspolitik är möjligheten för människor att kunna flytta till jobb eller till studier. Detta är viktigt, inte minst för att arbetslinjen ska fungera. Nu inför höstterminsstarten på universitet och högskolor är studentbostadsfrågan åter aktuell. Av den anledningen har jag en artikel på SvD Brännpunkt som handlar om studentbostäder.

Det finns helt uppenbart – åtminstone i storstadsområdena – en brist på bostäder som kan efterfrågas av unga och det saknas också studentbostäder. En orsak till detta är att det under de senaste 20 åren har det byggts ungefär hälften så många bostäder per capita i Sverige jämfört med våra nordiska grannländer. Med tiden har detta skapat ett underskott av bostäder, inte minst för unga människor, med osäkra anställningar och låga inkomster, och studenter.

I artikeln har jag redovisat några aktuella förslag på hur situationen på bostadsmarknaden ska kunna förbättras i ett kortare perspektiv. Ett av förslagen är att låta lärosätena ansvara för att det finns studentbostäder. Detta är en naturlig lösning i ett längre perspektiv då lärosäten som får statliga medel för utbildningsplatser också bör ansvara för att studenterna har någonstans att bo. Det borde rimligen ligga i lärosätenas intresse att studenter kan och vill bedriva sina studier hos just dem. Möjligheten för lärosäten att bygga och förvalta studentbostäder har varit tillfällig och tidsbegränsad. Detta har gjort att intresset har varit lågt från lärosätenas sida att bygga studentbostäder. Man har därifrån efterlyst att regeringen ska ta initiativ till att göra dessa regler permanenta. 

Möjligheten att flytta till arbete eller till studier måste finnas, men för att detta ska vara möjligt krävs det att det finns bostäder att flytta till. Detta är en prioriterad fråga för Moderaterna. Därför måste också arbetet med att förbättra bostadsmarknadens funktionssätt fortsätta.

Här finns en länk till artikeln.

Bostadspolitikens betydelse för samhällsutvecklingen

Efter en tids lägre ambitionsnivå med bloggandet är det åter dags att öka intensiteten. De bostadspolitiska frågorna har fått ett rejält lyft under det senaste året och kopplingen till en flexibel och välfungerande arbetsmarknad är uppenbar. Detta arbetsmarknadsperspektiv är i sin tur starkt kopplat till möjligheterna för ekonomisk tillväxt i ett brett och övergripande samhällsperspektiv. Utgångspunkten är och måste vara att det ska vara möjligt att flytta till ett arbete eller till studier.
 

Även i andra avseenden har denna typ av frågor stor betydelse eftersom bostadsdrömmar är något som är i allra högsta grad centralt i de allra flesta människors liv. Dessutom har frågorna stor privatekonomisk betydelse.

 
Jag har tidigare redovisat en sammanställning över alla bostadspolitiska seminarier (med viss reservation för att jag kan ha missat något) under Almedalsveckan 2012. Den mycket stora mängden seminarier får ses som ett tydligt exempel på bostadsfrågornas betydelse. Härutöver är jag ganska säker på att antalet redaktionella artiklar med bostadsinriktning har ökat under det senaste året. Artiklarna har haft ett flertal skiftande perspektiv.

Beskattning av bostäder i Norge (III)

I denna tredje del om beskattningen av bostäder i Norge ska jag redovisa hur reglerna för beskattning av egendom ser ut. Det handlar om förmögenhetsbeskattningen och den kommunala fastighetsskatten.

En sammanfattning blir mycket kort och ser ut på följande sätt.

SKATT PÅ EGENDOM

# Förmögenhetsskatt

# Lokal kommunal fastighetsskatt

Förmögenhetsskatt i Norge tas ut på tillgångar som överstiger fribeloppsgränsen på 700 000 norska kronor per person. För bostäder är värderingen mer gynnsam än för andra tillgångar. Den fastighet där den skattskyldige bor, värderas till högst 30 procent av marknadsvärdet. För rena hyresbostäder, uppgår värdet till högst 60 procent av marknadsvärdet. Skattesatsen är 1,1 procent.

I Norge finns endast kommunal fastighetsskatt. Det är frivilligt för norska kommuner att införa sådan skatt. Fastighetsskatten är så kallad objektskatt som inte tar hänsyn till eventuella skulder. Det är upp till kommunerna själva att taxera de fastigheter som den kommunala fastighetsskatten ska tas ut från. Skattesatsen ligger mellan 2 och 7 promille. Under 2010 togs kommunal fastighetsskatt ut i 309 av 430 kommuner i Norge. Av dessa 309 kommuner var det 145 som tog ut skatten i hela kommunen.

Dessa två skatter innebär på det hela taget och i ett helhetsperspektiv inte någon större skattebelastning. De skattelättnader som finns i övrigt innebär ändå – sammantaget – att situationen är mycket gynnsam i Norge.

Beskattning av bostäder i Norge (II)

I denna andra del om beskattningen av bostäder i Norge ska jag redovisa hur reglerna för beskattningen ser ut vid omsättning. Det handlar dels om kapitalvinstbeskattning (eller med andra ord reavinster), dels om stämpelskatt och arvsskatt.

En kort sammanfattning av vilka skatter som gör sig gällande vid omsättning skulle kunna se ut på följande sätt.

SKATT PÅ OMSÄTTNING

# Vinst vid försäljning av fastighet

# Stämpelskatt

# Arvsskatt

Kapitalvinster beskattas normalt med en skattesats om 28 procent i Norge. För bostäder finns det ett undantag som innebär skattemässiga fördelar om en person har ägt fastigheten i fråga mer än ett år, och har bott där under mer än ett av de senaste två åren. Under sådana förhållanden sker inte någon beskattning alls. Detta innebär att det i praktiken mycket sällan uppkommer realisationsvinster vid försäljning av det som i Sverige benämns privatbostadsfastigheter.

De norska reglerna är för övrigt lätta att kringgå. Personer som äger flera bostäder i spekulationssyfte kan flytta in under ett års tid i den bostad som står närmast i tur att säljas. Därmed kan den bostaden säljas skattefritt när ett år har gått. Från regeringens sida i Norge anser man att detta är en olycklig effekt av reglerna, men någon ändring i regelverket har inte skett ännu.

När en ny ägare köper en fastighet måste han eller hon betala 2,5 procent av köpeskillingen som stämpelskatt till staten. Undantag gäller för bostäder som ingår i ”boligaksjeselskap” och ”borettslag”, översätt till svenska förhållanden kan man här tala om bostadsrätter. I denna del är regelverket likt det svenska. Man inser dock i Norge att reglerna om stämpelskatt är ogynnsamma för dem som flyttar ofta. 

När det sedan gäller arvsskatt så finns denna skatt fortfarande kvar i Norge. En fastighet ska värderas till marknadsvärde i samband med ett arvskifte. Arvsskatten är konstruerad så att det finns ett fribelopp och att arvsskatt endast betalas på den del av marknadsvärdet som överstiger fribeloppet. Skattesatsen kan som högst uppgå till 10 procent.

En avslutande kommentar bör vara att en mycket större del av bostäderna i Norge är ägda om man jämför med Sverige. Hyresrätter är förhållandevis ovanliga. Detta beror på att norska Arbeiderpartiet på en kongress strax efter andra världskrigets slut beslutade att alla som bor i Norge, själv eller tillsammans med andra, ska kunna äga sin bostad. Denna bostadspolitiska inriktning som har gällt i Norge under lång tid har naturligtvis satt ett tydligt avtryck på bostadsbeståndets sammansättning. Även om man i Norge anser att stämpelskatten är ogynnsam för den som flyttar ofta är den stora skillnaden att ett års boende i den egna bostaden ger fullständig befrielse från reavinstbeskattning. Detta innebär att rörligheten i den ägda delen av bostadsbeståndet är mycket större än i Sverige. I vart fall saknas inlåsningseffekter på det sättet som i Sverige där äldre människor många gånger väljer att bo kvar i för stora bostäder för att undvika reavinstbeskattning på grund av den eventuellt förestående försäljningen, men kanske också på grund av gamla uppskov.

Beskattning av bostäder i Norge (I)

Jag har tidigare skrivit här på min blogg om förhållandena på bygg- och bostadsmarknaden i Norge. Jag har också gjort vissa jämförelser med svenska förhållanden. Vad som är viktigt när man gör internationella jämförelser är – framförallt om man förespråkar att vi i Sverige ska införa regler som finns i andra länder – att man sätter olika lösningar i sitt rätta sammanhang och att man ställer sig frågan om och i så fall hur något motsvarande skulle kunna se ut i Sverige. I den svenska debatten är denna analys oftast bortglömd. Dessutom bygger den allmänna debatten oftast på ganska vaga uppfattningar om hur saker och ting ser ut i andra länder. Jag har nu föresatt mig att göra en lite mer noggrann studie av hur det ser ut i Norge. Anledningen till detta är att Sverige ofta – på goda grunder – jämförs med Norge. Redovisningen av hur det ser ut i Norge kommer att ske i ett antal delar varav den första delen presenteras här i dag.

I denna del ska jag börja med att redovisa grunderna för hur inkomstbeskattningen som anknyter till bostäder ser ut i Norge.

En kort sammanfattning skulle kunna se ut på följande sätt.

INKOMSTSKATT

# Inte någon beskattningsbar förmån för användning av egen bostad

# Uthyrning av egen bostad (fastighet) helt skattefri upp till halva totalytan

# Full avdragsrätt för kostnader som privata skuldräntor

Som många säkert redan känner till har Norge – genom sina skatteregler – mycket gynnsamma förutsättningar boende. Reglerna är utformade så att incitament skapas för att investera i bostäder före andra alternativ.

I vissa kommuner i Norge förekommer det ”dokumentavgift” (stämpelskatt) vid överlåtelser av fastigheter men också ”eiendomsskatt” (kommunal fastighetsskatt). Även i dessa kommuner föreligger – i en internationell jämförelse – klara fördelar för de boende och de lokala pålagorna förtar inte effekterna av de allmänna skattelättnader som finns.

På det nationella planet gäller i dag att den enskilde får använda sitt eget hem skattefritt. Tidigare beskattades denna förmån löpande genom något som kallades ”prosentligning”, som var en procentuell beskattning (fastighetsskatt). Denna beskattning upphörde 2005.

Hyresintäkter från uthyrning av det egna hemmet är helt skattefria under förutsättning att den som hyr ut (ägaren) disponerar minst hälften av den totala ytan för eget bruk. Orsaken till att reglerna för uthyrning ser ut på detta sätt är att före 2005 tillämpades ”prosentligning” på hela byggnadsytan. Det vill säga att hela byggnadsytan utgjorde grund för fastighetsbeskattningen. För att undvika dubbelbeskattning av den uthyrda delen av en byggnad bortsåg man vid beskattningen från eventuella hyresintäkter från den uthyrda delen. Den norska regeringen som tog initiativet till att avskaffa fastighetsbeskattningen valde dock att behålla undantagsregeln i skattelagstiftningen för uthyrning av upp till hälften av den egna bostaden. Anledningen till detta var att många människor och hushåll hade anpassat sig till uthyrningsreglerna och ofta – åtminstone delvis – finansierat sitt eget bostadsbyggande genom en uthyrningsdel. Vid uthyrning av bostäder där ägaren inte bor själv beskattas driftnettot med en skatt på 28 procent.

Reglerna som i princip innebär att boende inte inkomstbeskattas måste också ställas i relation till att det finns full avdragsrätt i Norge. Alla enskilda skattebetalare har full rätt till avdrag för privata skuldräntor. Det norska skattesystemet är således asymmetriskt genom att avdrag för kostnader tillåts samtidigt som intäkterna inte beskattas.

Den avslutande reflektionen i denna del är att det är gynnsamt att äga en bostad i Norge jämfört med hur det är i Sverige. I Norge har man också haft en prisutveckling som innebär att bostadspriserna har ökat i genomsnitt med mellan sex till åtta gånger sedan 1992. I Sverige har vi höga bolånekostnader och dessa är, bland annat med tanke på att bankernas kapitaltäckningskrav successivt skärps, på väg uppåt.

Högsta domstolen och narkotikabrottsligheten

I dagens Aktuellt (SvT kanal 2) 21.00-sändningen fanns ett inslag gällande Högsta domstolens syn på narkotikabrottsligheten. Vad som diskuterades var bland annat Högsta domstolens avgöranden gällande ecstasy. I studion fanns chefen för Polisens gatulangningsgrupp i Linköping samt justitierådet Martin Borgeke.

Jag måste erkänna att jag blev klart överraskad av åtminstone ett av Martin Borgekes uttalanden. Innan jag berör detta uttalande måste jag göra några allmänna anmärkningar.

När Högsta domstolens ledamöter framträder i media framgår tyvärr – och detta är inte första gången – med stor tydlighet att man inte har funderat över vilka villkor som gäller när man ska framträda medialt. Jag kan inte låta bli att dra mig till minnes när Högsta domstolens dåvarande ordförande (iförd mörka solglasögon) för ganska många år sedan uttalade sig om ett justitieråds sexköp. Den gången vill jag påstå att allt blev fel.

Även denna gång blev det fel även om det nu handlade om Högsta domstolens – eller om det möjligen var Martin Borgekes – syn på narkotikabrottsligheten. Tyvärr kunde Martin Borgeke inte förklara varför Högsta domstolens avgöranden i praktiken innebär att man sänker påföljderna för narkotikabrott. Långa invecklade resonemang påbörjades som inte ledde till något naturligt slut. Detta fungerar tyvärr inte medialt. Det gamla synsättet att enbart hänvisa till en dom när någon vill ha domen förklarad är föråldrat. Detta innebär att domare rent generellt bör kunna förklara sina domar, även i media. Detta gäller i synnerhet domare i Högsta domstolen.

Utgångspunkten är att Högsta domstolen alltid har rätt även om man har fel, vilket det åtminstone finns tydliga exempel på när det gäller avgöranden som avser unga lagöverträdare. Sådana avgöranden har jag tidigare konfronterats med när som domare i ungdomsbrottmål har studerat rättspraxis. Det finns åtminstone i dag äldre avgöranden som avviker från stadgad praxis utan att det ges någon anvisning om vad som gäller beträffande avvikelserna avseende straffvärde och i synnerhet straffmätningsvärde (som är det specifika värde som erhålls efter beaktande av någons ålder, som är under 21 år) och utan att det har varit frågan om avgörande i plenum. Elaka tungor har sagt att sådana avgöranden har tillkommit när inte något justitieråd har deltagit som har haft erfarenhet av straffrättsskipning eller i synnerhet ungdomsbrottmål. Det som är annorlunda denna gång är att Martin Borgeke har erfarenhet av straffrättsskipning.

Förklaringen till att Riksåklagaren har ändrat utgångspunkterna för vad som ska anses som grovt brott avseende exempelvis ecstasy beror enligt Martin Borgeke på en mer nyanserad straffrättsskipning där Högsta domstolen sägs ha frigjort sig från tidigare rena mängdresonemang. När det gäller gränserna för ecstasy har dessa enligt inslaget höjts från 200 till 1000 och därefter 5000 tabletter. Det må så vara att ambitionen är en mer nyanserad bedömning med utgångspunkt från omständigheterna i det enskilda fallet men mängden narkotika handlar ändå ytterst om hur många doser som finns tillgängliga. Om någon för med sig en viss mängd narkotika in på krogen så måste mängden ha betydelse för risken att narkotikan ska överlåtas till andra även om detta inte har visats i det enskilda fallet.

Nu till det överraskande uttalandet. När Martin Borgeke på en fråga svarar att Högsta domstolen inte är ”ute efter olika effekter av dömandet” undrar man vad som är det yttersta syftet med domstolarnas dömande i brottmål. Detta framgår av gamla förarbeten och är inte speciellt märkligt, nämligen att minska brottsligheten i samhället. I det perspektivet framstår uttalandet som historielöst. Dessutom kan man fråga sig vad domstolarnas och framförallt den främsta prejudikatinstansens intressen är med så kallad artbrottslighet. Brottslighet där det av olika skäl finns anledning att utgå från fängelse som påföljd trots att brottets straffvärde understiger fängelse 1 år. Exempel på denna typ av brottslighet är oprovocerad gatumisshandel, grovt rattfylleri och lite allvarligare brott mot narkotikastrafflagen.

Skälet till att Sverige har haft en klart lägre grad av narkotikamissbruk bland ungdomar har på goda grunder tillskrivits den restriktiva narkotikapolitiken. Denna håller tyvärr på att eroderas från olika håll och detta kommer inte att minska brottsligheten i samhället vare sig när det gäller narkotikabrott specifikt eller brottsligheten i allmänhet.

Här finns en länk till SvT:s hemsida, därifrån kan man gå vidare till det aktuella inslaget.

Miljonprogrammet - seminarium i Almedalen

I dag är det dags för min medverkan i ett seminarium om miljonprogrammets renoveringsbehov. En återkommande fråga i dessa sammanhang är vem som ska betala för den upprustning som är nödvändig på vissa håll. För egen del kan jag avslöja att jag inte är förespråkare för några statliga subventioner på detta område. Seriösa fastighetsägare måste naturligtvis ta sitt ansvar för att kunna klara en långsiktig förvaltning av sina fastighetsbestånd. Är det fråga om kommunala bostadsföretag får politiker som inte klarar av att ta detta ansvar ställas till svars av väljarna i allmänna val.

Seminariet presenteras på följande sätt:

"Hög tid att investera i våra miljonprogram. Vad finns det att vinna, vad kommer det att kosta och hur ska det finansieras?

Pontus Herin är moderator, deltar i diskussionen gör Yvonne Ruwaida (MP), Anti Avsan (M), Reinhold Lennebo, vd Fastighetsägarna, samt Anders Röstin från KPMG och Jerker Söderlind, Tekn Dr, Stadsforskare och konsult, Stadsliv AB.

Miljonprogrammet – nu är dags att investera!

Vårt miljonprogram är en tickande bomb – i flera aspekter. Vad finns det att vinna, vad kommer det att kosta och hur ska det finansieras? Vi bjuder in till samtal om finansiering och socio-ekonomiska aspekter av miljonprogrammet.

Tid: Måndag 2 juli klockan 14.30-15.45
Lokal: Teaterskeppet, Lilla Matsalen, Hamnen, Visby"

Länkar där seminariet annonseras: http://www.fastighetochbostadsratt.com/Teman/42470-Besok-VVS-Foretagen-i-Almedalen.html och http://www.cisionwire.se/vvs-foretagen/r/besok-vvs-foretagen-i-almedalen,c9275613