Miljonprogrammets renoveringsbehov (2)

Här fortsätter resonemangen kring miljonprogrammets renoveringsbehov.

 

En renovering som uppfyller nyproduktionskraven innebär att standarden hamnar på nyproduktionsnivå eller i vart fall nära nyproduktionsnivå. Då är det som utgångspunkt rimligt att hyresgästerna ska betala för den standardhöjningen.

Hyrorna är generellt sett lägre och i många fall påtagligt lägre i de äldre orenoverade delarna i ett bostadsbestånd jämfört med vad det kostar att bo i nyproducerade lägenheter. Att hyran blir högre motsvaras typiskt sett av den höjda standarden. Här blir frågan: ska den som får standardhöjningen betala för den eller ska kostnaden fördelas ut över hela hyresbostadsbeståndet? Skulle den som redan betalar för en högre standard också få betala för andras standardhöjning måste det typiskt sett vara mer orättvist än att den som får standardhöjningen faktiskt också betalar. Dessutom skulle det handla om att också andra hyresgäster, som fortfarande bor i orenoverade delar av ett bostadsbestånd, får betala för den standardhöjning som vissa andra får.

Att det kan uppkomma stora svårigheter för enstaka eller många hyresgäster måste man ha respekt för. Här är lösningen att hantera situationen antingen genom att hålla ned omfattningen och därmed kostnaderna för renoveringsåtgärderna eller att lämna stöd från samhället på individnivå, mer konkret exempelvis bostadsbidrag. Ett annat sätt är att fastighetsägaren kan hantera frågan inom ramen för sitt bestånd genom att låta hyresgästen som inte har råd att betala för standardhöjningen att flytta till en annan billigare hyreslägenhet i sitt bestånd. Här finns det också pengar att spara. Kan man undvika evakueringskostnaden för den eller de hyresgäster som ska flytta ut och sedan tillbaka till sin nyrenoverade lägenhet kan man spara omkring 50.000 kr per lägenhet.

Vad kostar det? En renovering på ”låg nivå” kostar kanske i bästa fall 5.000 kr per kvadratmeter och kan innebära en hyreshöjning om 10-15 procent. En renovering som innefattar stambyte och nya badrum kostar kanske 10.000-15.000 kr per kvadratmeter och leder till en hyreshöjning omkring 30 procent.

För den fastighetsägare som inte gjort avsättningar (från sin vinst) till renoveringar innebär ett ansvar för totalekonomin många gånger drastiska hyreshöjningar för hyresgästen. Man får nog räkna med 30 procent för stambyten och badrum för den fastighetsägare som tar ut kostnaden och inte har avsatt medel långsiktigt för renoveringsåtgärder.

 
Gör man energieffektiviseringsåtgärder i samband med andra mer omfattande renoveringar gärna när ett hus är utrymt kan man få med en relativt liten tillkommande kostnad få ned energianvändningen betydligt. Den tillkommande utgiften är nyttig eftersom den många gånger betalar sig inom 5-6 år. Därefter när den är betald leder den till lägre kostnader hela tiden i jämförelse med om åtgärden inte hade gjorts. Vinsten blir större ju högre energipriserna blir. Då kan man också lägga till att det knappast finns någon som tror på lägre energipriser i ett längre perspektiv.