Kriskommission för hyresrätten?

På ledarsidan i SvD i dag skriver P J Anders Linder om att hyresrätten behöver en kriskommission. Något tillspetsat och kanske överdrivet, men i någon mån är det just vad som har skett sedan valet 2006. Hyresrätten har räddats genom flera olika åtgärder. För det första innebär det nya regelverket att hyresrätten kan vara en boendeform öppen för alla även i framtiden. Vi har med andra ord undanröjt risken att hamna i samma situation som Nederländerna där en högsta inkomstgräns har satts för att få bo i statssubventionerade hyreslägenheter. Vi har inte velat hamna i en situation där hyresrättsboende enbart handlar om ”social housing”. Med den inriktning socialdemokraterna hade åtminstone fram till dess att propositionen om Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler presenterades hade risken varit uppenbar för att det som blev resultatet i Nederländerna också hade blivit resultatet här i Sverige.

P J Anders Linder skriver: ”Vid årsskiftet införde Sverige ett nytt system för hyressättning. Det blir mer av lika villkor i konkurrensen mellan privatvärdar och kommunala bostadsbolag, vilket kan göra det attraktivare att bygga nytt, men hyrorna ska fortfarande bestämmas genom korporativa överläggningar. Det kommer att gå lika bra som om priset på din bil skulle bestämmas i förhandlingar mellan bilbranschen, Svensk bilprovning och Svenska bilköparföreningen (S).”

En mer relevant jämförelse vore att jämföra med kollektivavtalsbildningen på den svenska arbetsmarknaden. Dessutom finns det historiskt sett paralleller. Hyreslagens regler har karaktären av social skyddslagstiftning. Att rimliga anställningsvillkor är utgångspunkten för arbetstagarna invänder nog knappast någon emot i dag. Trygghet för hyresgäster är också en viktig aspekt för Moderaterna. Systemet med kollektivt förhandlade hyror är av stort värde för en väl fungerande hyresmarknad. Det innebär kostnadsbesparingar för såväl hyresvärdar som hyresgäster. För en hyresgäst, som inte själv önskar förhandla om hyran, kan det också vara en trygghet att hyran förhandlas kollektivt. Om hyressättningen vore fri och individuell skulle besittningsskyddet i praktiken bli innehållslöst. Det skulle gå att höja hyran för att bli av med en hyresgäst – kanske i syfte att ge någon annan möjlighet att ta över en viss lägenhet och då återigen till en lägre hyra – men med svart betalning för hyreskontraktet. I detta exempel skulle betalningen ske till en mindre nogräknad hyresvärd. Att det finns mindre nogräknade hyresvärdar (i alla fall i andra avseenden) har jag påmints om nu senast under måndagen denna vecka då jag besökte Alloktons bostadsbestånd i Visättra i Huddinge tillsammans med ett antal personer från Hyresgästföreningen.

En annan fråga är vad som är problemet med dessa korporativa (??) eller egentligen kollektiva förhandlingar? Jag har inte hört att någon av hyresbostadsmarknadens parter har framfört önskemål om att frångå den gällande ordningen. Jag har inte heller hört någon arbetsgivarorganisation förespråka enbart individuella avtal på arbetsmarknaden.

P J Anders Linder skriver också: ”Men stanna då inte vid att säga marknadshyror, utan lägg krutet på hur en övergång till friare hyror kan ske. Nidbilden säger att hyresvärdarna i city plötsligt kommer att bada i pengar, men så måste det inte bli. Ett nytt system kan fasas in. Man kan börja med nybyggnationen och uthyrning av del av egen bostad. Man kan sätta tak på de årliga höjningarna. Man kan till och med låta hyresgäster få del av förtjänsten genom att tillåta handel med kontrakt. Jag sitter inte inne med det exakta svaret om hur en övergång ska se ut, men jag vet att det kommer att stå oss dyrt om den inte kommer i gång.”

De förslag som P J Anders Linder nämner finns i många delar redan. Bruksvärdessystemet innebär sedan lång tid tillbaka att hyrorna ska sättas utifrån hur hyresgästerna värderar olika faktorer i boendet. En lägenhets bruksvärde bestäms bland annat av dess storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering. Förmåner som påverkar bruksvärdet kan vara tillgång till hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage och biluppställningsplats. Även faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kommunikationer påverkar bruksvärdet (se prop. 1983/84:137 s. 72).

Problemet har dock med tiden blivit att bruksvärdessystemet utvecklats till någonting annat än det som var tänkt från början. Vad man kan säga klart är att lägesfaktorn med tiden inte har fått tillräckligt genomslag. Stockholmsområdet är ett område där detta har varit särskilt tydligt. Inom ramen för det nya systemet kommer detta att rättas till på sikt.

En annan öppen dörr som P J Anders Linder slår in är att det borde vara möjligt att sätta hyror på annat sätt i nybyggda hus.

För nybyggda lägenheter gäller särskilda regler sedan den 1 juli 2006. Om hyran för en planerad eller nybyggd lägenhet har bestämts i en förhandlingsöverenskommelse, ska hyran presumeras vara skälig. En förutsättning för att hyran ska presumeras vara skälig är att den hyresgästorganisation som är part i överenskommelsen är etablerad på orten. En annan förutsättning är att förhandlingsöverenskommelsen omfattar samtliga bostadslägenheter i huset och att den har ingåtts innan det har ingåtts hyresavtal för någon av lägenheterna. Presumtionen gäller under tio år. Därefter ska hyran bestämmas enligt de vanliga bruksvärdesreglerna.

Denna debatt har i många delar präglats av bristande kännedomen om vad Alliansregeringen faktiskt har gjort sedan valet 2006. För detta har vi som sysslar med bostadspolitik naturligtvis ett visst ansvar. Men … under alla förhållanden … bostadspolitiken får en allt större betydelse för att kunna stödja arbetslinjen och en dynamisk och flexibel arbetsmarknad och därmed kommer kunskaperna om den också att öka.