Byggregler - bra eller dåligt?

På Dagens Nyheters ledarsida skrevs det i dag en del om bostadsbyggande. Ledarartikelns rubrik är "Bygg med förnuft". Anledningen till ledaren är den debattartikel som publicerades i tisdagens DN (skriven av arkitekten Gert Wingårdh och Hyresgästföreningens förbundsordförande Barbro Engman). Den artikeln har jag delvis kommenterat i ett tidigare blogginlägg.

Jag har en del synpunkter på dessa frågor som jag kommer att återkomma till.

Föreningslagsutredningen

Eftersom jag har varit ledamot i Föreningslagsutredningens parlamentariska referensgrupp finns det skäl att nämna något utredningens betänkande (SOU 2010:90, del 1 och del 2) som avlämnades den 9 december. Betänkandet innehåller ett förslag till ny lag om ekonomiska föreningar.

Ekonomisk förening är en företagsform som finns i stor omfattning i Sverige. Regelverket har varit i någon mån otidsenligt varför ett av utredningens syften har varit att göra lagstiftningen mer anpassad till vad som gäller för aktiebolag. Ett annat syfte har varit att göra lagstiftningen tydligare och mer överskådlig.

Förutsättningarna för sådant företagande som sker i den ekonomiska föreningens form - kooperativt företagande - har under senare år har förändrats betydligt. Konkurrensen från andra företagsformer har ökat. Samtidigt har det etablerats nya typer av kooperativ. Användningen av företagsformen har emellertid hämmats av att regelverket ibland har uppfattats som otillräckligt eller osäkert.

I sak föreslås bland annat följande förändringar.

# Det ska i större utsträckning än i dag vara möjligt att bedriva kooperativ verksamhet utanför den ekonomiska föreningens ram, till exempel i ett dotterföretag vars övriga delägare är andra företag som till exempel aktiebolag.

# Liksom hittills ska huvudregeln vara att medlemmarna i en ekonomisk förening ska ha för avsikt att delta i föreningens verksamhet. Utredningen föreslår dock att det ska vara möjligt för en förening att anta medlemmar som enbart ska bidra till verksamheten genom att betala en medlemsinsats, så kallad investerande medlemmar.

# Den så kallade öppenhetsprincipen - som innebär att en ekonomisk förening är öppen för nya medlemmar om det inte finns särskilda skäl att vägra sökanden medlemskap - föreslås gälla även i fortsättningen. Utredningen föreslår dock några jämkningar i principen, främst att föreningen ska kunna vägra en sökande medlemskap om antagandet av nya medlemmar skulle innebära ekonomiska risker för föreningen.

# Det nuvarande generella kravet på att en ekonomisk förening ska bli föremål för revision genom en revisor ersätts i förslaget av en bestämmelse som innebär att revisor måste finnas enbart i större föreningar (föreningar som överskrider minst två av följande gränsvärden; medelantal anställda 50, balansomslutning 25 miljoner kronor, nettoomsättning 50 miljoner kronor). När revision sker, ska den alltid utföras av en auktoriserad eller godkänd revisor. Det föreslås också bestämmelser om ett enklare slag av granskning, allmän granskning, genom en lekmannarevisor. En förening som inte har någon revisor ska som huvudregel alltid ha en lekmannarevisor, men det ska vara möjligt att i föreningens stadgar bestämma att det inte heller ska finnas någon lekmannarevisor.

# Förslaget bygger, liksom gällande rätt, på principen att den som lämnar föreningen, inte kan få med sig någon större del av föreningens medel än vad som motsvarar den insats som han eller hon betalade vid inträdet i föreningen (eller som har tillgodoförts honom eller henne genom så kallad insatsemission). Utredningen föreslår dock att det i arbetskooperativ ska vara möjligt att bestämma att en avgående medlem ska få ta med sig ett högre belopp, dock högst vad som motsvarar medlemmens andel i föreningens eget kapital.

# Bestämmelserna om i vilken utsträckning föreningens medel får delas ut till medlemmarna eller på annat sätt överföras till andra ("värdeöverföring") anpassas genom förslaget i stor utsträckning till vad som gäller för aktiebolag. Det innebär bland annat att det nuvarande kravet på att föreningen varje år ska göra en avsättning till reservfonden avskaffas.

# Flera av de föreslagna förändringarna föreslås gälla även för bostadsrättsföreningar och kooperativa hyresrättsföreningar. I sådana föreningar ska det dock enligt förslaget alltid finnas en revisor eller lekmannarevisor. Kooperativa hyresrättsföreningar föreslås få samma möjlighet som arbetskooperativ att bestämma att en avgående medlem ska få ta med sig ett större belopp än vad medlemmen tidigare har betalat in.

# Den nuvarande lagen om medlemsbanker upphävs. Medlemsbanker, dvs. ekonomiska föreningar som har tillstånd att bedriva bankrörelse, föreslås i stället följa bestämmelserna i lagen om ekonomiska föreningar. Det föreslås också vissa särbestämmelser för medlemsbanker i lagen (2004:297) om bank- och finansieringsrörelse.

Samtliga förslag föreslås träda ikraft den 1 januari 2013

Lägre kostnader vid byggande är eftersträvansvärt

Huge Fastigheters studentbostadshus i Flemingsberg.

Arkitekten Gert Wingårdh och Hyresgästföreningens förbundsordförande Barbro Engman skriver på DN-debatt i dag att ”Det går utmärkt att bygga nya hyreshus till rimliga kostnader och med höga arkitektoniska ambitioner”. Jag anser att detta är en eftersträvansvärd ambition och den gäller naturligtvis för allt byggande. Frågan ställs dock på sin spets när marginalerna är snäva, vilket är fallet när det ska produceras hyresbostäder med rimliga hyresnivåer. Vi får hoppas att den produktion som ska ske i Halmstad kommer att leda till ett gott exempel.

Min uppfattning är att enklare bostadskvalitet inte är en eftersträvansvärd lösning när det gäller att komma till rätta med höga byggproduktionskostnader. På ett sätt handlar en sådan inställning om att acceptera att byggkostnadsnivåerna bara kan sänkas genom prutningar på kvalitet och utförande. Detta innebär således att man accepterar den höga kostnadsnivå vi har i Sverige i dag. Här har exempelvis Eurostat gjort kostnadsjämförelser och där hamnar Sverige på en nästan dubbelt så hög kostnadsutveckling som genomsnittet i Europa. Det behövs djupare analyser av vad de höga kostnadsnivåerna beror på och framförallt konstruktiva initiativ till hur man kan komma till rätta med de höga kostnaderna.

När det gäller frågan om enkla baracklösningar innebär sådana många gånger att det blir dyrare. Jag kan nämna min hemkommun Huddinge som exempel. I Huddinge kommun tillhandahåller Huge Fastigheter AB (där jag är styrelseordförande) i princip samtliga kommunens verksamhetslokaler. När vi tvingas till baracklösningar därför att elevantalet i någon skola har ökat eller därför att det behövs fler platser på någon förskola ligger kostnaden för en barack ungefär dubbelt så högt per kvadratmeter som för en permanent byggnad med helt andra kvaliteter både när det gäller utförande och utformning.

När det sedan gäller bostadssidan finns det ytterligare ett argument mot förenklade och ogenomtänkt nedprutade lösningar. Med en hög kvalitet och god standard kan användningsområdet för en byggnad breddas över tiden. Kategoriboenden främst för äldre och ungdomar har varit förhållandevis populära över tiden. En erfarenhet är dock att det är bättre att styra detta avtalsvägen mer än genom byggnadens utformning, kvalitet och standard. En dyrare lösning med hög kvalitet blir aldrig billigare än om investeringen görs direkt. Under hösten har detta också blivit tydligt i olika bostadspolitiska sammanhang där man allt mer börjat fokusera på och önska sig ett livscykelperspektiv för bostäder och andra byggnader. Detta måste gälla såväl för energieffektivitet som kvalitet, standard och arkitektonisk utformning.

Ett exempel från Huge Fastigheter är det – förhållandevis – nybyggda studentbostadshuset i Flemingsberg som blev inflyttningsklart för lite drygt ett år sedan. Huset är 14 våningar högt och innehåller 169 studentbostäder. Här har det också satsats på arkitektur. Även insidan är färgglad med olika färger på samtliga våningsplan. Bostäderna är ettor på mellan 22 och 26 kvadratmeter med eget pentry och ”ingångshyrorna” låg mellan 3 435 och 3 762 kronor per månad. I huset finns två gemensamhetslokaler, en större och en mindre, med dubbel takhöjd och uteplats. Dessutom finns det ett gym (öppet dygnet runt) på bottenvåningen.

Bostadspolitik - uppsamling från gårdagen

I går var det alltså bostadspolitisk debatt i riksdagen. För vidare reflektion kring detta hänvisar jag till blogginlägget nedan, från i går. Den som vill läsa allt som jag sade under debatten kan göra det genom att ta sig igenom länksammanställningen nedan, där finns såväl huvudanförandet som ett antal repliker. Orkar man inte läsa allt rekommenderar jag huvudanförandet.

• Anförande
• Första repliken
• Andra repliken
• Tredje repliken
• Fjärde repliken
• Femte repliken
• Sjätte repliken

* * *

Bostadsminister Stefan Attefall (KD) publicerade en artikel på DN-debatt i går, vilket jag glömde att blogga om. Artikeln ger en bra bild över Alliansens bostadspolitik. Stefan Attefall signalerar att det under nästa år kommer att tillsättas en utredning som ska föreslå åtgärder för att stärka hyresrättens ställning. Om detta skriver Stefan Attefall:

"Inte desto mindre anser alliansregeringen att hyresrättens ställning behöver stärkas. Därför kan jag nu meddela att en utredning om hyresrättens ställning kommer att tillsättas under början av 2011. Den ska syfta till att ta fram förslag som strukturellt och långsiktigt förbättrar förutsättningarna att investera i och förvalta hyresrätter."

Det ska bli intressant att se hur direktiven för utredningen kommer att se ut och på sikt vad den kommer fram till.

Inte sällan framförs det att Alliansen inte lägger någon eller för liten politisk kraft på bostadspolitiken. Jag tycker inte att det stämmer alls. Verkligheten har visat att Alliansregeringen och Moderaterna tillsammans med övriga Allianspartier har åstadkommit det som - i huvudsak - Socialdemokraterna bara har talat om utan att kunna åstadkomma något. Stefan Attefall sammanställer och sammanfattar på ett bra sätt många av de saker som gjordes under förra mandatperioden.

"Under förra mandatperioden genomförde alliansregeringen, med min företrädare Mats Odell (KD) i spetsen, ett flertal viktiga bygg- och bostadspolitiska reformer. Den oförutsägbara statliga fastighetsskatten avskaffades och ersattes med en låg och förutsägbar kommunal avgift. Det var en skattesänkning på cirka 8 miljarder kronor och en trygghets- och frihetsreform som vi kristdemokrater länge slagits för. De kommunala bostadsbolagens hyresnormerande roll avskaffades och ett hyressättningssystem med anor från andra världskrigets dagar reformerades. Den 1 januari införs ett nytt system där varje enskild lägenhets standard, kvalitet och läge i högre grad ska kunna avgöra hyran. Målet är att fler ska vilja investera i och förvalta hyresrätter. Plan- och bygglagstiftningen reformerades och en ny upplåtelseform – ägarlägenheter – infördes. Regeringen möjliggjorde för statliga garantier för lån till bostadsbyggen via Statens Bostadskreditnämnd (BKN) och rot-avdrag infördes."

I sammanställningen saknas dock avskaffandet av byggsubventionerna och räntebidragen.

Dagens bostadspolitiska budgetdebatt

Dagens budgetdebatt tog längre tid än beräknat. Jag kommer att återkomma till mer av inläggen i debatten när dessa finns tillgängliga i form av riksdagens snabbprotokoll.

Inledningsvis började socialdemokraterna med att "räcka ut en hand" från en omöjlig position. Den omöjliga positionen består i att de har fastnat tillsammans med miljöpartiet och vänsterpartiet i ställningstagandet att lösningen på alla bostadspolitiska problem är det som till stora delar har framkallat problemen inom bygg- och bostadssektorn; nämligen statliga subventioner av olika slag och statlig detaljstyrning. Om detta ska ses som ett försök att ta sig ur samma tunna som de rödgröna sitter i tillsammans så kan den enda lösningen möjligen vara att vi moderater och övriga allianspartier måste dra upp socialdemokraterna ur tunnan. Miljöpartiet har, till skillnad från sina ståndpunkter under förra mandatperioden, utvecklats till ett parti med klart bostadssociallistisk profil. Om det är själva partiet som sådant eller i första hand ledamoten i civilutskottet som har varit drivande i den riktningen är svårt att säga, men troligtvis det sistnämnda. Tidigare år har miljöpartiet varit i huvudsak på samma linje som regeringen och Allianspartierna. Det är endast belopp på ett antal miljoner kronor till fukt- och mögelskadefonden som har skiljt Alliansen från miljöpartiet. Nu tävlar miljöpartiet och vänsterpartiet om vem som har den mest verklighetfrånvända bostadspolitiken.

Vad man kan konstatera är att inom Civilutskottets utgiftsområde finns de största meningsskiljaktigheterna – mellan oss moderater och andra Allianspartier å ena sidan och oppositionen i form av socialdemokraterna, miljöpartiet och vänsterpartiet å andra sidan – i synen på hur en långsiktigt stabil bostadsmarknad ska skapas.

Som grund för ambitionerna att skapa en långsiktigt stabil bostadsmarknad står Alliansregeringens och Riksdagens reformer under förra mandatperioden. Dessa reformer ska ställas mot en långvarig oförmåga att lösa bostadsmarknadens problem under en tidigare 12 år lång socialdemokratisk regeringsperiod.

Efter att den socialdemokratiska regeringen under 2006 – av någon anledning – inte förlängt de riktade subventioner som under en lång följd av år skapat en inte obetydlig ryckighet i bostadsbyggandet har man nu snarast återfallit i en ambition att bota den sjuke med samma medel som framkallat sjukdomen.

Socialdemokraternas, miljöpartiets och vänsterpartiets budgetmotion innehåller – om dessa partier hade kunnat bestämma ramarna för budgeten – en kraftig dos av subventioner, närmare bestämt motsvarande mer än en fördubbling av anslagen inom utgiftsområde 18.

Vad som är den stora och särskiljande frågan är om bygg- och bostadsmarknaden ska belastas med allehanda riktade statliga subventioner och ökad statlig styrning eller om om bostadsmarknaden ska ges förutsättningar att fungera långsiktigt vilket innebär att arbetet ska fortsätta med att ställa om bostadssektorn från ett bidragsberoende till en tryggare och bättre fungerande bostadsmarknad med långsiktigt stabila villkor för byggande, ägande och nyttjande av bostäder med alla typer av upplåtelseformer. Det är bostadkonsumenternas behov och efterfrågan som som ska styra vilken typ av bostäder som produceras i stället för enskilda politikers och politiska partiers uppfattning om vilka boende- och upplåtelseformer som är att föredra.

Budgetdebatt på måndag

På måndag, den 20 december, är det dags för budgetdebatt för Civilutskottets utgiftsområde, Utgiftsområde 18 Samhällsplanering, bostadsförsörjning, byggande samt konsumentpolitik.

Av utskottets betänkande framgår att utskottet tillstyrker förslaget i budgetpropositionen om anslagsfördelningenbudgetåret 2011 för utgiftsområde 18 samt regeringens förslag om bemyndiganden inom utgiftsområdet. Samtliga motionsförslag som behandlas i betänkandet avstyrks.

Tyck till!

Säkert har du idéer och funderingar kring Moderaternas fortsatta utveckling. Skicka in dem till oss så kan vi tillsammans göra Moderaterna ännu bättre.

Så skriver Sofia Arkelsten, Moderaternas partisekreterare, på den kampanjsajt som lanserades igår. Där har du möjlighet att lämna synpunkter och åsikter om Moderaternas framtida utveckling. Jag kan bara stämma i Sofias uppmaning: ta chansen att tycka till! Här hittar du kampanjsajten.

Amorteringskrav vid köp av bostäder?

Under en tid har det förts en debatt om så kallade amorteringskrav vid köp av bostad, vilket är en åtgärd som ganska nyligen har berörts av vår finansminister, Anders Borg.

Dagens Industri har citerat Anders Borg på följande sätt: "Med kvadratmeterpriser som i Stockholms innerstad börjar närma sig Manhattans nivåer måste man fråga sig om detta är uthålligt". I artikeln nämns också "att det nu är viktigt att brett fundera över möjliga åtgärder för att dämpa utvecklingen i bostadspriser och utlåning". I det sammanhanget nämns också amorteringskrav, kassakrav för bankerna, förändringar av avdragsmöjligheterna och skatteförändringar för den finansiella sektorn, som i dag till stor del är momsbefriad.

Bostadsminister Stefan Attefall har i Skånskan signalerat att han gärna ser att bankerna - i första hand frivilligt - inför amorteringskrav. Nordea har enligt uppgifter i Dagens Industri fört diskussioner om att samtliga nya bolån över 75 procent bör amorteras inom 15 år. Min personliga åsikt är att jag - i vart fall för närvarande - är tveksam till amorteringskrav, framför i form av lagstiftning. Det är dock viktigt att följa utvecklingen.

Syftet med ett amorteringskrav är att undvika en så kallad fastighets- eller bostadsbubbla. Jag kan förstå de ekonomiska argumenten för detta. Min tveksamhet bygger inte enbart på övergripande ekonomiska kalkyler och överväganden utan också på några andra aspekter. Behovet av amorteringskrav ser av naturliga skäl i någon mån olika ut från fall till fall. Det är därför skillnad mellan hur det förhåller sig generellt och hur det förhåller sig i enskilda fall. Jag är i och för sig övertygad om att det skulle kunna finnas behov av amorteringskrav i åtskilliga enskilda fall. Det rimliga är därför att bankerna sätter upp sådana krav och att utlåning inte sker på ett alltför lättvindigt sätt. Hur en i många fall lättvindig utlåning slutade efter 1990-talets inhemska svenska fastighetskris såg jag flera efterdyningar av i form av tvistemål på min gamla arbetsplats (Stockholms tingsrätt).

Det jag i någon mån också vänder mig mot är den inskränkning i avtalsfriheten som generella krav på amorteringar skulle innebära - inte minst eftersom enskilda fall kan skilja sig åt när det gäller behovet av amorteringar. Men, som sagt, utvecklingen får utvisa om det kan behövas åtgärder inom detta område och hur kraftfulla dessa åtgärder i så fall måste vara. Det gäller därför att vara mycket vaksam på utvecklingen.

Kommunala uppdrag

På dagens kommunfullmäktigesammanträde i Huddinge har det valts nämnder och styrelser som ska verka under den nya mandatperioden. Jag är sedan tidigare vald till ledamot i kommunstyrelsen. Jag kommer också att forsätta som styrelseordförande i Huge Fastigheter AB och som ledamot i Södertörns brandförsvarsförbund.

I Sveriges Radios Plånboken

I dagens sändning av radioprogrammet Plånboken deltar jag och kommenterar konsumentköplagen. I programmet nämns ett exempel om en pojke och hans mobiltelefon. Det är visserligen pojkens pappa som intervjuas i inslaget eftersom det verkar vara han som har köpt telefonen till sin son. Under alla förhållanden uppkommer det problem med telefonen som slutar att fungera. Pappan får sedan uppenbara svårigheter att få felet åtgärdat. Jag kommenterar inte detta specifika fall utan svarar på frågor om konsumentköplagen behöver ändras i något avseende och kommenterar härutöver människors kunskaper om och tillämpningen av konsumentköplagen hos såväl konsumenter som försäljare.

Här kan du lyssna på programmet. Intervjun med mig kommer cirka 14 minuter in i programmet.

Måndagens studiebesök

I måndags var vi Moderater i Civilutskottet på studiebesök. På förmiddagen besökte vi Norra länkenbygget och på eftermiddagen besökte vi Järvalyftet. Min utskottskollega Maria Abrahamsson har bloggat om besöken.