(s) vill att regeringen ska utreda sådant den förra regeringen inte klarade av - tomträttsregler

Carina Moberg (s) skriver i ett pressmeddelande att hon anser att tomträttsreglerna måste ses över och beklagar sig samtidigt över att justitieminister Beatrice Ask inte har prioriterat frågan.

Här redovisar jag först en bakgrund till vad tomrätt innebär. Därefter vad som skett under socialdemokraternas regeringsinnehav och slutligen vad vi moderater och övriga allianspartier i civilutskottet har skrivit i vårt utskottsbetänkande om problemen med tomrätter.

BAKGRUND

Tomträttsinstitutet infördes i Sverige i början av 1900-talet och tomträtt får upplåtas i fastighet som tillhör staten eller en kommun eller som annars är i allmän ägo. Om regeringen för ett särskilt fall medger det, får tomträtt upplåtas också i fastigheter som tillhör stiftelser. I tomträttsavtalet, som ska vara skriftligt, ska anges bl.a. ändamålet med upplåtelsen, avgäldsbeloppet och de närmare föreskrifter om fastighetens användning och bebyggelse som ska gälla.

Tomträttshavarens rätt att överlåta tomträtten får inte begränsas. Tomträttshavaren får bl.a. upplåta panträtt och annan nyttjanderätt än tomträtt i tomträtten, och inte heller denna rätt får inskränkas.

Tomrättsavgälden ska betalas med oförändrat belopp under vissa tidsperioder. Dessa avgäldsperioder ska uppgå till minst tio år. Om parterna vid avgäldsperiodens slut inte kommer överens om nya avgäldsvillkor, får talan om omprövning väckas vid domstol. Domstolen ska då fastställa avgälden på grundval av markvärdet vid tidpunkten för omprövningen. Markvärdet ska bedömas med hänsyn till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter som ska tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse. I förarbetena till lagstiftningen har uttalats att avgälden ska motsvara skälig ränta på det uppskattade markvärdet.
Under en löpande avgäldsperiod får tomträttshavaren begära jämkning av avgälden, om tomträttens värde har minskat avsevärt, t.ex. till följd av ändrade byggbestämmelser.

En tomträtt kan upphöra endast vid utgången av vissa upplåtelsetider och bara efter uppsägning från fastighetsägarens sida. Den första upplåtelseperioden ska vara minst 60 år och varje påföljande period 40 år. Om upplåtelsen avser väsentligen annat ändamål än bostadsbebyggelse, kan kortare perioder avtalas. Perioderna ska dock alltid vara minst 20 år.

Uppsägning av tomträtten för upphörande får endast ske, om det är av vikt för fastighetsägaren att fastigheten används för bebyggelse av annan art eller i övrigt på annat sätt än tidigare. Upphör tomträtten på grund av sådan uppsägning, har fastighetsägaren lösenskyldighet för värdet av byggnader och annan egendom som hör till tomträtten. Lösenskyldigheten kan inte inskränkas genom avtal, om tomträtten avser bostadsbebyggelse.

Mål om omprövning eller jämkning av avgäld, klander av uppsägning eller bestämmande av lösesumma prövas av fastighetsdomstol. Tomträttsbestämmelserna i jordabalken kompletteras i 21 kap. jordabalken av bestämmelser om inskrivning av tomträtt, i 22 kap. jordabalken om inteckning i tomträtt och i 23 kap. jordabalken om inskrivning i tomträtt av nyttjanderätt och servitut.

Även om tomträtten till sin natur är lös egendom likställs den i många sammanhang med fast egendom. Det gäller bl.a. i utsökningsbalken och konkurslagen. Även i skattehänseende jämställs tomträtt i huvudsak med fast egendom. Om tomträtten avyttras ska vinsten beskattas eller förlusten dras av enligt samma regler som gäller för äganderätt. Tomträttsavgälden är avdragsgill enligt de regler som gäller för ränta, och tomträttshavaren betalar fastighetsskatt på samma sätt som om han eller hon ägde marken. Motsvarande gäller även i fråga om den kommunala fastighetsavgift som från 2009 års taxering har ersatt den statliga fastighetsskatten på bostäder.

TIDIGARE FÖRSLAG

Förslag om ändrade avgäldsregler har lagts fram dels av Tomträttskommittén i sitt betänkande Tomträtt (SOU 1980:49), dels av 1988 års tomträttsutredning i sitt betänkande Tomträttsavgäld (SOU 1990:23).

1988 års tomträttsutredning konstaterade att det nuvarande systemet har kommit att innebära kraftiga och språngvisa avgäldsökningar med åtföljande olägenheter för tomträttshavarna. Det förhållandet att bestämmelserna är så allmänt hållna och att domstolarnas beslut är svårförutsebara har lett till ett stort antal långdragna domstolsprocesser med omfattande utredningar och till stora kostnader, både för parterna och för samhället. Dessa problem är i huvudsak en följd av principerna för nuvarande ordning, dvs. långa avgäldsperioder med oförändrad avgäld och därefter avgäldsreglering genom prövning av omständigheterna i varje särskilt fall.

Den förra (socialdemokratiska) regeringen har vid två tillfällen, 1997 och 1998, till Lagrådet remitterat förslag om ändrade avgäldsregler. Lagrådsremisserna har inte lett fram till någon proposition.

Enligt justitieminister Beatrice Asks svar på en ledamotsfråga den 2 juli 2008 har de tidigare förslagen mött kraftig kritik av företrädare för tomträttshavarna (fr. 2007/08:1391). Försök har gjorts att fördjupa analysen av förslagens konsekvenser för enskilda tomträttshavare. Det har emellertid inte hittills ansetts som en framkomlig väg att gå vidare med äldre förslag. Den förra regeringen lade - trots omfattande utredningsarbete - inte fram något förslag till ändringar i reglerna om tomträttsavgäld. Justitieministerns ambition är att det ska inledas ett arbete med att analysera behovet av att se över tomträttsreglerna i ett vidare perspektiv. Tomträttsavgälderna kommer att ingå i den analysen, men under denna mandatperiod måste dock andra angelägna frågor prioriteras. En utredning har förutskickats tidigast i slutet av 2010 (ip. 2008/09:389).

CIVIUTSKOTTETS STÄLLNINGSTAGANDE

I likhet med justitieministern anser utskottet att tomträttsinstitutet bör bli föremål för en översyn. Även om institutet främst är ifrågasatt när det gäller privatbostadsfastigheter och särskilt med anledning av stegvisa och ofta höga avgäldsökningar, bör en heltäckande översyn göras.

De uppmärksammade problemen är således i första hand relaterade till tomträtter som upplåtits för bostadsändamål. Utskottet kommer därför i allt väsentligt endast att uppehålla sig vid lagstiftningen i de delar som har betydelse för boendet.

Det är enligt utskottet inte institutet som sådant som i första hand bör ifrågasättas utan i stället det förhållandet att regelsystemet gentemot tomträttshavarna kan tillämpas på ett sätt som kan framstå som olämpligt. Till skillnad mot vad som gäller vid innehav av en fastighet med äganderätt kan den som innehar en fastighet med tomträtt drabbas av stora återkommande kostnadsökningar till följd av markvärdesstegringar. Sådana avgäldsökningar kan helt rubba förutsättningarna för den enskilde att behålla sin bostad. Det bör i detta sammanhang framhållas att kommunerna utnyttjar lagens möjligheter till avgäldsökningar mycket olika.

En viktig fråga gäller friköp av tomträtter. Denna fråga bör få en allsidig belysning och omfatta dels om och under vilka förutsättningar tomträttshavaren ska ges en rätt till friköp, dels om och hur köpeskillingens storlek bör regleras. Överväganden avseende den senare frågan bör ske oavsett ställningstagandet till om en rätt till friköp bör införas eller inte, och det bör därvid särskilt beaktas att det knappast föreligger någon allmänt vedertagen modell för att bestämma köpeskillingen. En avvägning av vad som skulle kunna vara ett otillbörligt gynnande av vissa kommuninvånare bör ske mot vad som framstår som rimligt i förhållande till den enskilde tomträttshavaren.

Frågorna om friköp har ett samband med hur man väljer att i lag reglera avgäldernas storlek, längden på avgäldsperioderna och möjligheterna till förändringar av avgälderna i övrigt. Dessa frågor är de mest centrala i den förordade översynen och bör behandlas främst med utgångspunkt i vad som framstår som rimligt när det gäller förändringar av den enskildes boendekostnader. Den enskildes trygghet i sitt boende ska därvid göra sig starkt gällande. Övervägandena ska å andra sidan inte resultera i ett system som innebär att tomträttshavarnas boende i allmänhet kommer att subventioneras genom alltför låga avgälder. I sammanhanget bör lämpligen också tas upp frågan om det bör införas någon typ av skyddsregler mot alltför stora avgäldsökningar.

Under senare år har det förekommit att äganderätten till en med tomträtt upplåten fastighet har överlåtits till rättssubjekt som inte själva skulle kunna upplåta tomträtt. Något förbud mot sådana överlåtelser finns inte. Enligt utskottet bör frågorna om vem som ska kunna upplåta tomträtt och vem som ska kunna förvärva en fastighet som är upplåten med tomträtt bli föremål för överväganden.

För tydlighetens skull ska klargöras att utskottet gör sina ställningstaganden främst med tanke på dem som bor i småhus, men översynen bör också avse dem som bor i flerbostadshus. Det bör också göras klart att tomträttsinstitutet så långt det är möjligt bör utformas så att den enskilda kommunen får utrymme att använda institutet på ett sätt som den själv anser bäst gagna den egna kommunen och dess invånare.

Med det anförda utgår utskottet från att en översyn kommer att genomföras.

En viktig slutsats är att man inte bör kasta sten när man sitter i glashus.