Miljonprogrammets renoveringsbehov

För en tid sedan medverkade jag i Svensk Byggtjänsts heldagsseminarium om miljonprogrammets renoveringsbehov på Nalen i Stockholm. Tidningen VVS-forum skriver nu om detta. Artikeln är ganska lång, men trots detta har jag tagit in den här på bloggen. Ett skäl är att den inte finns tillgänglig på "nätet".

I artikeln står följande (jag har valt att markera de delar där jag omnämns i fetstil):

"Miljonprogrammet har kommit att handla mycket om byggnads- och energitekniska åtgärder. Men från det gamla danspalatset Nalens scen en regnig dag i november betonades att miljonprogrammet också innehåller en resurs - människor. Samtidigt varnade Rolf Persson, Industrifakta, för att energimålen inte kommer att kunna nås med mindre än att hela miljonprogrammet ... rivs. Det är i många stycken en dyster bild som målas upp av miljonprogrammet och hur det har hanterats under många år. Det som skulle bli det moderna boendet med hög standard och ett gott samhällsliv har blivit ett misslyckande i social integration. Ett boende som är satt på undantag och där samhället, politiker och medier målat upp en krisbild som verkar stigmatiserande på dess innevånare. Den bilden levererade bland andra professor Göran Cars, Kungliga tekniska högskolan i Stockholm.

- Det har använts för mycket resurser på ombyggnad. De boende prioriterar ofta andra saker.

Göran Cars har medverkat i ett projekt i Rosengård i Malmö. Där förordar han satsningar på skola, arbetsmarknad och trygghet. Men han vill också riva fysiska barriärer och öka attraktionskraften i området.

- Vi ska knyta Rosengård närmare staden genom att bryta ner barriärerna. Vi ska bygga ett stråk som innehåller kulturella och kommersiella attraktioner, och som förbinder Rosengård med Möllevångstorget.

Han vill också placera Malmö FF:s fotbollsskola i Rosengård, där vår fotbollshjälte Zlatan växte upp, och placera en magnifik rosenträdgård i stadsdelen så att den lever upp till sitt namn.

- Men kompletteringsbygg också för större variation.

Långsiktig förvaltning

Gunnar Blomé, doktor i fastighetsekonomi vid Malmö högskola, sammanfattade läget i miljonprogrammet - ett nedslitet och energislösande fastighetsbestånd. Han konstaterade att många fastighetsägare avvaktar renoveringar i väntan på subventioner, men ett bidragssystem menade han skulle missgynna de fastighetsägare som skött upprustningen och underhållet av sina fastigheter.

- Fastighetsägarna har också ett ansvar att inte skjuta över konsekvenserna av dålig eller utebliven förvaltning på hyresgästerna, sa Gunnar Blomé.

Han förordar i stället en långsiktig satsning på förvaltning, en kontrollfunktion som ser till att fastighetsägaren verkligen förvaltar sina bostäder på ett bra sätt samt engagerar hyresgästerna i sitt boende och sina områden.

- Genom aktiv förvaltning och sociala satsningar så kan kostnaderna för drift och underhåll minskas markant. När man gör investeringar i det sociala kapitalet ökar fastighetsvärdet, hävdade Gunnar Blomé.

Han lyfte tre sådana projekt som drivits, i Herrgården i Malmö, Öster i Gävle samt Fisksätra i Nacka. I Herrgården minskade man kostnaderna för drift och underhåll med 16 procent och i Öster 12 procent.

Samtidigt fastslog Gunnar Blomé att i vissa bestånd är det tveksamt om man överhuvudtaget ska gå in med stora satsningar.

- Där skicket är väldigt dåligt bör man helt enkelt överväga rivning av vissa delar.

Blandade boendeformer

Veronica Palm, socialdemokraternas talesperson i bygg- och bostadsfrågor, visade en storbild av Rinkeby i nordvästra Stockholm. Hon utgick från att de närvarande åhörarna målade upp en problembild i sitt medvetande. Men hon pratade om ett område med god kollektivtrafikförsörjning, rikt kulturutbud, en centrumanläggning, att man kan gå mellan alla bostäder, ett område med grönytor och skolor. Hon undrade i samma andetag hur många som skulle ha gissat på Rinkeby utifrån den beskrivningen utan att ha sett bilden.

- Problemet när man hade byggt miljonprogramsområdena är att man trodde att det var klart. När man bygger ett samhälle är det aldrig färdigt. Att bygga samhälle innebär att de som bor där hela tiden deltar i den fortsatta utvecklingen.

Hon underströk att områdena har fått förfalla och att renoveringsbehoven är gigantiska. Men samtidigt konstaterade hon att de boende ofta trivs i sina"stämplade" stadsdelar. Men det är svårt att flytta runt i stadsdelen. Kanske höjde därför en och annan på ögonbrynen när Veronica Palm betonade vikten av blandade boendeformer och att en del av beståndet i miljonprogrammet måste ställas om till bostadsrätter. Vid nybyggnation öppnade hon även för andra ägandeformer än de vi har i dag.

- För att människor ska kunna bo kvar i de områden de trivs i så behöver vi större blandning med både villor och radhus. Även blandade upplåtelseformer och olika storlekar i de ensidiga hyresrättsområden vi har. På samma sätt ska vi på villamattorna utanför våra städer bygga en mer urban miljö för att kunna ge människor möjlighet att växa i sina stadsdelar.

Veronica Palm kom sedan tillbaka till renoveringen av miljonprogrammet.

Statliga kreditgarantier

- Samhället byggde en miljon bostäder, nu har vi ett ansvar att förvalta dem. Politiker har ett ansvar att bidra till en förnyelse av miljonprogramsområdena. Här krävs samverkan mellan politiker, fastighetsägare, ägare av centrumanläggningar, företagare.

Även det gemensamma ansvaret gick igen när hon tog upp renoveringen av bostäderna.

- Jag tycker inte att det är rimligt att den som råkar sitta på hyreskontraktet just i dag ska bära hela kostnaden för omställningen och klimatsäkringen när det är något som vi som nation har lovat att medverka till. Det är ett gemensamt ansvar som vi måste avsätta gemensamma resurser till.

Hon förordar inte något ROT-avdrag för hyresrätter utan vill att staten lämnar kreditgarantier så att fastighetsägarna kan få långsiktiga lån och planera och få ekonomi i sin finansiering. Veronica Palm ser också gärna att Sverige inför någon typ av energisparlån i likhet med det system som finns i Tyskland. Och de fastighetsägare som inte renoverar ska man kunna vitesförelägga.

- Men vi ska inte tillbaka till räntesubventionspolitiken.

Alliansen-nej till statliga insatser

Moderaternas talesperson i bostadsfrågor är Anti Avsan. Han är också ordförande i Huge, Huddinge kommuns kommunala bostadsbolag.

Anti Avsan är väldigt tydlig när det gäller regeringens hållning till statlig inblandning i renovering eller energieffektivisering av miljonprogrammets fastigheter.

- Miljonprogrammet är fastighetsägarnas ansvar, slog han fast. Har man inte klarat av att genomföra sina renoveringsåtgärder i tid blir det dyrare när man väl bestämmer sig för att göra det. Vad som borde ske är att fastighetsägarna gör avsättningar för kommande renoveringar. Då kan man också undvika kraftiga hyreshöjningar.

Att blanda in statliga insatser, det vill säga skattemedel, i det renoveringsarbetet menade han är att premiera de fastighetsägare som misskött sig och underlåtit att renovera.

Akut renoveringsbehov

Rolf Persson, Industrifakta, har vid flera tillfällen tittat på miljonprogramsbeståndet och undersökt renoveringsbehovet, fastighetsägarnas prioriteringar och hyresgästernas betalningsvilja. Han konstaterade att i detta starkt subventionerade bestånd är cirka 600 000 lägenheter i behov av renovering och energieffektivisering fram till 2020. Hälften av dessa har ett akut renoveringsbehov under de närmaste fem åren.

- För detta finns det mycket begränsade möjligheter till hyreshöjningar, sa Rolf Persson.

Han berättade att förra året renoverades fastigheter till ett värde av 20 miljarder kronor, en investeringsnivå som inte räcker till på långa vägar.

- Vi skulle behöva tre- eller fyrdubbla investeringarna.

Rolf Persson underströk att det finns en stor potential att energieffektivisera.

- Den genomsnittliga energianvändningen ligger i dag på 170-180 kWh/m2 och år.

Det kostar mycket att energirenovera om man ska nå EU:s energimål. Rolf Persson och Industrifakta har räknat på detta.

- En enklare byggnadsteknisk upprustning med måttlig ambitionsnivå när det gäller energieffektivisering kostar ungefär en halv miljon kronor per lägenhet. En fullständig upprustning helt tillgänglighetsanpassad kostar upp till 1,5 miljoner kronor. För de aktuella 600 000 lägenheterna så pratar vi en investering på mellan 300 och 900 miljarder kronor. Det kan man jämföra med Sveriges BNP som ligger på cirka 3 300 miljarder kronor.

Finansieringen är det stora problemet. Enligt Rolf Persson säger de stora kommunala bostadsbolagen att de kan klara hälften av finansieringen. De mindre bolagen klarar i bästa fall 25 procent. De privata klarar 60 procent. Men då handlar det bara om den lägre renoveringsnivån, det vill säga 0,5 miljoner kronor per lägenhet. Den nivån skulle medföra hyreshöjningar runt 12 procent hos allmännyttan och 15 procent hos de privata bolagen.

- Och enligt vår undersökning som vi gjort tillsammans med Svensk Byggtjänst av de boendes betalningsförmåga så klarar de maximalt 15 procent, sa Rolf Persson.

Statligt stöd på önskelistan

Industrifakta har också frågat fastighetsägare vad de behöver för typ av stöd för att kunna genomföra renoveringarna. Högst upp på önskelistan kommer ett statligt investeringsbidrag.

- Detta önskar 84 procent av fastighetsägarna, men det kommer de inte att få.

75 procent av fastighetsägarna vill kunna göra skattefria fonderingar, något som de enligt Rolf Persson inte kunnat göra i den omfattning de önskat. På tredje plats önskar man sig statliga lånegarantier. Ägartillskott önskar hälften av de tillfrågade kommunala bolagen, men Rolf Perssons bedömning är att kommunerna inte är så intresserade av det.

Rolf Persson skissade på några lösningar som står till buds, samtidigt som han konstaterade att det inte finns några stora fonderingar för framtida förnyelse hos bolagen.

- Man kan försöka sälja delar av beståndet, man kan fortsätta att göra punktinsatser som man gjort hittills och begränsa energieffektiviseringsinsatserna. Men det kommer att krävas kompromisser från alla inblandade parter, staten, hyresgästerna och fastighetsbolagen.

- Man kan också förlänga avskrivningstiden på investeringar till 25 år och begränsa tillgänglighetskraven. Det är inte rimligt att ställa krav på 100 procents tillgänglighet på det här beståndet. Det är fullständigt vansinnigt, fastslog Rolf Persson.

Han bedömer också att kommunerna kan tvingas göra avkall på bolagens avkastningskrav.

- Den mest cyniska lösningen men också miljömässigt bästa lösningen skulle vara att riva hela rasket. Då når vi EU:s energikrav 2050, det gör vi inte annars."