Mark, bostadsbyggande och konkurrens

Den 24 november 2011 gav regeringen Statskontoret i uppdrag att beskriva och utvärdera den kommunala markanvisningsrocessen för bostadsbyggande.

I dag presenterade Statskontoret sin slutrapport: Mark, bostadsbyggande och konkurrens. En granskning av den kommunala markanvisningsproecssen (2012:25)

Statskontoret har granskat den kommunala markanvisningsprocessen och undersökt hur markanvisningarna påverkar konkurrensen och utbudet på marknaden för bostadsbyggande. Totalt har sexton kommuner undersökts.

Statkontorets första slutsats är att markanvisningprocessen är oförutsägbar.
Markanvisningsprocessen är inte särskilt reglerad i lag. Den varierar mellan kommuner och även inom kommuner. Kommunernas målsättningar och ambitioner för bostadsförsörjningen, deras ekonomiska situation och det allmänna konjunkturläget ger förutsättningarna vid varje markanvisning. Alla kommuner har inte en fastställd markanvisningspolicy.
 
Juridiskt bindande avtalsvillkor, det vill säga ett köpe- eller överlåtelseavtal som tydliggör rättigheter och skyldigheter för byggherren, fastställs ofta sent i processen. Det är först med detta avtal, när förhandlingarna mellan en kommun och en byggherre om marken och dess användning är klar, som kostnaderna för projektet är tydliga och först då kan byggherren slutligt göra sig en uppfattning om projektets lönsamhet och intjäningsförmåga.

Statskontorets andra slutsats är att bristande transparens är det största problemet.

Markanvisningsprocessen har utvecklats i en positiv riktning sedan Statskontoret presenterade sin förra rapport år 2006. Det föreligger dock fortsatta brister i transparensen, till exempel när det gäller att redogöra för motiv till val av byggherre. Avsaknad av information om genomförandet av byggprojekt hämmar etableringen och gör det svårt för byggherrar att anpassa sina idéer och projekt efter kommunernas efterfrågan. Vissa förfaranden är slutna och beredningen är ofta personberoende. Kommunernas beskrivningar av sina markanvisningsförfaranden är ofta otydliga och ofullständiga. Vidare saknas i flertalet av de undersökta kommunerna utvecklade system för dokumentation, uppföljning och utvärdering av markanvisningar såväl när det gäller själva processen som genomförandet av byggprojekten. Avsaknad av sådana system förhindrar för kommunen att dra nytta av erfarenheter till gagn för utveckling av processen och framtida genomföranden.

Andra slutsatser är att:

Lika behandling måste garanteras.

Kommunerna kan främja byggherrarnas utvecklingskraft.

Markanvisningarna påverkar incitamenten att bygga.

Vidare bör markinstrumentets betydelse för bostadsförsörjningen förtydligas

Statskontoret har inte bedömt det möjligt att föreslå närmare lagreglering av själva processen och dess avtal.

Enligt lag ansvarar kommunerna för bostadsförsörjningen. Mot bakgrund av de bostadspolitiska målen är det vidare kommunernas uppgift att bedriva en aktiv markpolitik för att främja en effektiv konkurrens och skapa ett varierat utbud som efterfrågas av bostadsmarknadens konsumenter. Planmonopolet och markinnehavet ger kommunerna verktyg för att uppfylla mål för bostadsförsörjningen genom att ge förutsättningar för konkurrens och mångfald i byggandet och boendet.

Statskontoret föreslår därför att

− det förtydligas i bostadsförsörjningslagen att det ska finnas en policy för markanvisningar i kommunernas riktlinjer för bostadsförsörjningen.
Statskontoret ger förslag på åtgärder som kan öka transparensen och förutsägbarheten i markanvisningsprocessen. Förslagen är följande:

• Eftersträva politisk enighet om markpolicyn i kommunen.

• Ge ramar och översikt för byggprojekt och undvik detaljstyrning.

• Konsekvensanalysera särskilda krav som ställs på bostadsprojekt.

• Tydliggör kommunens markpolitik för marknaden.

• Släpp in byggherren tidigt i processen.

• Inför intressentregister för markanvisningar.

• Dokumentera, följ upp och utvärdera markanvisningar för framtida lärande.

• Förtydliga principer för markprissättning och finansiering av mark.

• Styr kommunala bolag mot öppenhet och transparens. 

Här finns en länk till Statskontorets rapport.