Mer om studentbostäder och bostadsbyggande

Studentbostadsdebatten pågår för fullt. Den 27/8 fanns en artikel på SVT Debatt som senare följdes av flera artiklar (1 2 3). Här nedan är mitt svar på den första artikeln.

Stockholmsvänsterns Clara Lindbom skriver (27/8) på SVT Debatt att tältande studenter är ett resultat av bostadspolitiken.

För Alliansregeringen är det mycket viktigt, inte minst för en fungerande arbetslinje, att människor har möjligheter att flytta till jobb eller till studier. Det är därför självklart inte acceptabelt att människor tvingas tacka nej till utbildning och arbete på grund av att de saknar en bostad.

Det finns en helt uppenbar brist på bostäder både för studenter och för unga i större städer och i många tillväxtorter. Detta beror till stor del på gamla strukturella problem på bostadsmarknaden och ett bostadsbyggande som de senaste 20 åren legat långt efter våra nordiska grannländer. Med tiden har detta lett till ett förhållandevis stort underskott av bostäder där bostäderna behövs, något som drabbar unga människor med särskild tydlighet.

Att bestämt hävda att unga människor med osäkra och låga inkomster alltid ska ha råd och möjligheter att bo i nyproducerade hyreslägenheter är nog inte fullt rimligt, även om det är möjligt att bygga billiga lägenheter avsedda för unga människor utan att göra avkall på de kvalitetskrav man normalt ställer på byggande. Sådana exempel finns och är värda att ta efter. Att det sker nyproduktion av bostäder är under alla förhållanden av central betydelse. Förutom att det sker tillskott av nya bostäder innebär nyproduktion att det sker omsättning i det bostadsbestånd som de nya lägenheterna tillförs. Detta leder ofta till att mindre och billigare lägenheter frigörs.

Under våren och sommaren har Alliansregeringen presenterat flera förslag för att förbättra bostadssituationen, i alla fall på kort sikt. Ett av förslagen innebär att underlätta för andrahandsuthyrning av privatbostäder. Detta är dock inte av helt avgörande betydelse för att lösa bristsituationen för studenter. Moderaterna har flera gånger föreslagit att möjligheten för lärosätena att tillhandahålla studentbostäder görs permanent. Den nuvarande tidsbegränsade möjligheten till detta ger inte den stabilitet som bostadsmarknaden behöver. Det är dock fullt rimligt att lärosätena bör ansvara för att studenterna har någonstans att bo. Det lär, om inte annat, ligga i deras intresse att studenter har möjlighet att studera hos just dem.

Även kommunerna bör ta sitt ansvar i större utsträckning. Det finns nog inte någon kommun som inte vill ha ett universitet eller en högskola. När man väl har fått det bör man också bidra på olika sätt till att studenter ges möjlighet att studera där. Dessutom finns det kommuner som ligger mycket nära universitet och högskolor och som borde ha ett intresse av att ungdomar, åtminstone från den egna kommunen, erbjuds goda möjligheter att studera i närheten och samtidigt bo kvar. Kort sagt finns det mycket kommunerna kan göra för att det ska byggas studentbostäder och bostäder som kan efterfrågas av unga, även om man inte gör det själv exempelvis genom sitt kommunala bostadsaktiebolag.

Ytterligare ett förslag från Alliansregeringen är att fastighetsavgiften ska korrigeras. En sänkning är planerad till 2013. Detta är en åtgärd som förhoppningsvis – rent generellt – ska stimulera byggandet av flerbostadshus. Att avgiften dessutom är densamma för ett korridorsrum som för en stor hyresvåning är inte heller rimligt och den frågan utreds för närvarande.

 
Alliansregeringens utgångspunkt är det måste vara möjligt att flytta till arbete eller till studier. För att uppnå detta bedrivs det ett brett arbete för att lösa bostadsmarknadens problem, både på kort och på lång sikt. Många kritiker riktar in sig på en åtgärd och – förvisso många gånger helt korrekt – framhåller att just den åtgärden inte kommer att lösa alla problem. Men faktum är att många små åtgärder sammantaget kan ge en stor och påtaglig effekt även om det kommer att ta sin tid.

Det ska bli lättare att lösa bolån

Det ska bli lättare att lösa bolån. Med det menas lite kortfattat att det ska bli enklare och billigare. I dag måste den som i förtid vill lösa ett bolån betala så kallad ränteskillnadsersättning, som i praktiken ofta innebär att man inte tjänar på att byta till ett nytt lån med bättre villkor hos en annan kreditgivare eftersom det kostar för mycket att lösa ett befintligt lån. På så sätt hämmas rörligheten och konkurrensen på kreditmarknaden.

Av stor betydelse i sammanhanget är att Finansinspektionen nyligen har slagit fast att bankerna gör rekordstora vinster på bolån. Finansinspektionen har beskrivit hur bankernas räntenetto stiger i rask takt samtidigt som bolånemarginalerna under andra kvartalet ökade till den högsta nivån på tio år.
 

Rent konkret kommer de nya reglerna att innebära en ny modell för att räkna ut ränteskillnadsersättningen. Denna nya modell kommer att presenteras i höstbudgeten. Regeringen avser också att föreslå att Finansinspektionen ges i uppdrag att undersöka möjligheten att få bankerna att bli tydligare i sin redovisning av finansieringskostnaderna. En ökad transparens kommer att öka möjligheterna för hushåll att argumentera för rimliga kreditvillkor.

Företrädare för flera stora banker har varit kritiska till Finansinspektionens beräkningar. Att banker får ökade marginaler bör inte vara något problem om de används på ett sätt som är till nytta för alla kredittagare och stärker bankernas motståndskraft så att hela det finansiella systemet i Sverige blir mer robust. Problemet är att det inte är helt säkert att det är så man använder de ökade marginalerna i banksektorn, eftersom många har påpekat att det också handlar om mycket generösa villkor för bankernas ledningspersoner.

Aftonbladet skriver om detta. 

Regleringsretorik

I Fastighetstidningens nätupplaga har det i dag publicerats en artikel om ordets makt över tanken. Det finns mycket tänkvärt i den artikeln. Med ordvalet kan man påverka människor i positiv eller negativ riktning. Man kan också - med en felaktig användning av ord - förleda människor till felaktiga slutsatser.

Under de senaste dagarna har säkert många berörda reagerat på och haft funderingar kring den diskussion som förs om hyressättningsreglerna. Det är detta som en del har benämnt "hyresregleringen". Jag har för egen del kritiserat Expressens ledarsida för okunnighet i frågan.

I en seriös och konstruktiv diskussion är det nödvändigt att ha korrekta utgångspunkter. Visst kan man hålla på med att ta olika retoriska grepp när man diskuterar olika problem, men fortfarande, en spade är en spade och en grep är en grep. Den konstruktiva diskussionen blir enklare när man är överens om vilket verktyg det är man diskuterar inte minst om verktygen har likheter men för vissa ändamål också avgörande skillnader. I detta fall är det nog av olika skäl också betydligt viktigare än om jag väljer att kalla en byggnad som jag ogillar för "reaktorliknande" eller något annat som skapar negativa associationer. Denna typ av användning av ord riskerar inte att leda fel på samma sätt som en felaktig användning av ord som har en formell betydelse.

Jag tror för egen del också att det är viktigare att diskutera olika problem i sig. Gärna efter att ha skruvat ned konfliktnivån i diskussionerna.

Att prisbildningen på hyresbostadsmarknaden måste bli mer anpassad till bostadkonsumenternas värderingar har hyresbostadsmarknadens aktörer varit överens om, vilket också den så kallade trepartsöverenskommelsen är ett uttryck för. På många sätt är detta också en rättvisefråga, inte minst ur det perspektivet att man kan fråga sig varför den som har en bostad med betydligt färre kvaliteter ska betala en hyra som är lika hög som den som har en bostad - som både till standard och läge - har betydligt högre kvaliteter. Härutöver finns det en stor mängd frågeställningar och olika aspekter som anknyter till den nu aktuella diskussionen. Jag ska dock inte utveckla några andra delar just nu.

Här finns en länk till artikeln i Fastighetstidningen.

Här finns en del av den aktuella debatten, från Barbro Engmans blogg.

MP:s bostadspolitiska rapport ... Välkomna till verkligheten!

Miljöpartiet har presenterat en ny bostadspolitisk rapport där man säger att man har påbörjat utvecklingsarbete för en heltäckande bostadspolitik. Rapporten innehåller inte så mycket nytt i förhållande till vad som har hörts från Miljöpartiet tidigare. Det finns dock skäl att kommentera några saker när man talar om Miljöpartiet och bostadspolitik.

 

För det första förslaget bör förslaget om att använda AP-fondernas pengar för att bygga små och billiga hyresrätter kommenteras. Förslaget får nog ses för just vad det är, nämligen ett ganska ogenomtänkt snabbt framkastat förslag. Förslaget är opreciserat och saknar egentligen alla väsentliga detaljer för att kunna analyseras närmare och dessutom framstår det som - om någon verkligen skulle vilja genomföra det - svårgenomförbart och olämpligt av flera olika skäl.

 

Det andra som bör kommenteras är att många tankar kring stadsbyggande förefaller ha åtminstone samma grund eller samma utgångspunkter som det som från moderat håll har presenterats i olika sammanhang, bland annat i den storstadspolitiska rapporten.

 

Slutligen bör det framhållas att Miljöpartiet uppenbarligen nu har satt ned foten och tagit till sig det som den absoluta huvuddelen av bygg- och bostasdmarknadens aktörer har hävdat under lång tid ... BEHOVET AV LÅNGSIKTIGT STABILA VILLKOR. Här finns det all anledning att välkomna MP till verkligheten.  

 

I sin rapport skriver man följande under rubriken "Behovet av långsiktighet":

"Det råder enighet bland bygg- och bostadsmarknadens aktörer om behovet av långsiktighet. Långsiktighet är viktigt för både planering och investering.

Långsiktighet uppnås genom försiktighet med plötsliga marknadsstörande insatser. Exempel på sådana är storskaliga generella investeringsstöd. Denna typ av stöd kan ha en kortsiktig positiv effekt för takten i bostadsbyggandet, men de riskerar att underminera incitamenten att bygga i tider där stöd inte kan ges. Dessutom är de mycket kostsamma, efterfrågas inte av dem som bygger och riskerar att få kostnadsvridande och snedvridande effekter på marknaden."

Stödet för långsiktigt stabila villkor finns därmed även hos delar av oppositionen.

Okunnigt i Expressens ledare

I Expressens ledare står det i dag att man bör utreda hyresregleringen. Min spontana fråga blir vilken hyresreglering? Jag förstår vad som åsyftas och det är hyressättningsreglerna inom ramen för bruksvärdessystemet, men vi har inte någon hyresreglering längre.

 

1942 infördes ett hyresregleringssystem, som fanns kvar fram till 1969 då det avskaffades. I hyresregleringssystemet fastställdes som huvudregel hyran i förväg av en hyresnämnd (som på den tiden var en kommunal myndighet). Den kommunala hyresnämndens beslut kunde överklagas till Statens hyresråd. Från och med år 1969 ersattes hyresregleringen successivt av bruksvärdessystemet. I mitten av 1970-talet avskaffades hyresregleringen definitivt.

 

I artikeln sägs bland annat följande: "Även underhållet ligger i träda. Hundratusentals lägenheter inom miljonprogrammet är i akut behov av renovering, enligt analysföretaget Industrifakta. Om inget görs inom de närmaste åren kan husen behöva rivas. Det politiska svaret på detta haveri har hittills varit att sticka huvudet i sanden (regeringen)..." Jag delar inte denna uppfattning, regeringen har inte stuckit huvudet i sanden. Staten kan inte betala premier till fastighetsföretag som misskött sina fastighetsbestånd och detta har tydligt kommunicerats från regeingens sida och också från min sida varje gång frågan har kommit upp.

 

Jag vill också peka på den så kallade trepartsöverenskommelsen mellan Hyresgästgföreningen, Fastighetsägarna i Sverige och SABO. Den överenskommelsen har resulterat i lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och nya hyressättningsregler. Syftet med dessa regler var att bostadskonsumenternas värderingar skulle få större genomslag vid hyressättningen. En viktig förändring var att alla kollektivt förhandlade hyror blev hyresnormerande. Med dessa regler kommer det att ske en anpassning av hyresnivåerna utifrån en mängd olika faktorer, problemet är möjligen att det kommer att ta sin tid. Med dessa regler kan man lite tillspetsat säga att förutsättningarna att bygga hyresrätter förbättrades högst väsentligt i ett lite längre perspektiv.    

Här finns länken till ledarartikeln.

Fastighetstaxering ... avveckling eller förenkling?

I dag överlämnade Bostadstaxeringsutredningen sitt utredningsbetänkande (SOU 2012:52) till Finansdepartementet med förslag om avveckling eller - alternativt - förenkling av fastighetstaxeringen. Förslaget har fått viss uppmärksamhet i media under dagen.

Utredningens uppdrag har varit att föreslå två alternativ för den framtida fastighetstaxeringen. För det första: Hur fastighetstaxeringen av bostäder och lantbruk kan avvecklas, med aktuella följdändringar, som gäller exempelvis den löpande beskattningen. För det andra: Hur fastighetstaxeringen av bostäder avsevärt kan förenklas.

Det första alternativet är det så kallade:

Avvecklingsalternativet

Den allmänna och förenklade fastighetstaxeringen avvecklas för bostäder och lantbruksenheter, vilket innebär att några taxeringsvärden inte längre fastställs för denna typ av fastigheter.

Avvecklingen innebär att den löpande beskattningen inte längre kan beräknas utifrån taxeringsvärden. Utredningen föreslår därför en ny modell för beräkning av den kommunala fastighetsavgiften och den statliga fastighetsskatten. Modellen utgår från byggnadens storlek och markarean (högst 300 m² boarea för småhus och 3 000 m² för tomtmark för småhus). Avgiften och skatten anges i kronor per kvadratmeter och differentieras för tre kommungrupper; storstads-, mellan- och glesbygdskommuner (region 1, 2 och 3).

För småhus införs ett avgiftstak på 5 400 kronor per hus och 4 600 kronor per tomt. Det nya avgiftstaket påverkar främst fastighetsägare i region 1 där ca fyra procent kommer att betala 10 000 kronor (5 400 kronor + 4 600 kronor). I region 2 och 3 är avgiftstaken i praktiken lägre beroende på lägre skatt/avgift per m² och på storleksspärrarna. I region 2 kommer drygt en procent att nå avgiftstaket 9 600 kronor. I region 3 är det endast ca 0,25 procent som når avgiftstaket 6 450 kronor.

För flerbostadshus ligger byggnadens totala storlek till grund för beräkningen av skatt och avgift.
De totala intäkterna till stat och kommun blir i princip oförändrade, totalt ca 15 miljarder kronor per år. Det sker ingen omfördelning av skatten och avgiften mellan de tre regionerna. Förslaget innebär dock en omfördelning av fastighetsavgiften mellan fastighetsägare eftersom grunden för beräkningen utgör yta istället för värde.

Avvecklingsalternativet innebär att statens direkta administrativa kostnader och fullgörandekostnaderna för fastighetsägarna beräknas minska med 90 miljoner kronor per år.

Det andra alternativet är det så kallade:

Förenklingsalternativet

Om detta förslag skulle genomföras föreslås följande större förenklingar.

 Värderingsmodellerna för småhus förenklas.

 Förfarandet anpassas till den nya skatteförfarandelagen.

 Deklarationstidpunkten senareläggs till den 15 februari samma kalenderår som taxeringen avser.

 Storleksgränsen för bebyggd tomtmark utökas till fem hektar. Detta innebär att mindre lantbruksenheter kommer att övergå till småhusenheter.

 Begreppet vårdbyggnad anpassas till socialtjänstlagen.

 Fastighetsavgiften för studentrum i korridor sänks till en fjärdedel av ordinarie belopp per lägenhet.

Lagförslagen föreslås träda i kraft den 1 januari 2014 och tillämpas första gången vid fastighetstaxeringen år 2015.

Studentbostadsdebatten fortsätter

Studentbostadsdebatten har nu varit igång under en tid. Frågan är i allra högsta grad aktuell inför terminsstarten på universitet och högskolor. Förra onsdagen publicerades min replik på Chris Österlunds, vd för Stiftelsen Stockholms Studentbostäder, DN-Debattartikel den 13/8.

Utgångspunkten för Alliansregeringen är att det måste gå att flytta till arbete eller till studier. Detta är en grundförsättning för att den flexibla arbetsmarknaden och arbetslinjen ska kunna fungera fullt ut. Det finns dock inte någon quick-fix som löser problemet med bostadsbristen i ett slag. Däremot finns det ett antal saker som kan förändras, som var för sig i kritikernas ögon kanske inte ger så stor effekt, men sammantaget kan få stor betydelse.

 
Alliansregeringen bedriver ett arbete på bred front för att försöka lösa bostadsmarknadens problem och för att undanröja hinder som i praktiken omöjliggör eller försvårar byggande av såväl studentbostäder som andra bostäder.

Här är länken till Chris österlunds artikel och här är länken till min replik.

Miljonprogrammets renoveringsbehov

Frågan om miljonprogrammets renoveringsbehov har - åtminstone till viss del - stått i fokus för den bostadspolitiska debatten under senare tid. Detta märktes också tydligt under årets Almedalsvecka där jag själv medverkade i ett antal seminarier som gällde just detta.

Debatten som förs från subventionsförespråkarnas håll bygger på förhållandvis grova antaganden om renoveringsbehovets omfattning. Även om det finns renoveringsbehov på vissa håll (vars omfattning vi kan lämna åt sidan just nu) är det viktigt att framhålla att många delar av miljonprogrammets bostadsområden är väl underhållna. Det ser helt enkelt olika ut i olika fastighetsbestånd. Det är här skillnaden blir tydlig mellan fastighetsägare som har tagit hand om sina fastigheter och andra som knappast kan ha haft långsiktig fastighetsförvaltning som affärsidé.

Smålandsposten har i dag en bra ledarartikel - med rubriken "Svartmåla inte miljonprogrammen" - om renoveringsbehovet. Här finns en länk till den artikeln. Läs gärna artikeln och begrunda det som skrivs där när den gängse argumentationen om renoveringsbehovet förs fram.

Det finns inte någon anledning att subventionera misskötsamhet. Fastighetsägare - oavsett om det är privata fastighetsföretag eller kommunala bostadsbolag - får själva stå till svars för sina eventuella tillkortakommanden. Det skulle vara en märklig princip om man belönar den som misskött sig.

Det finns fortfarande inte någon quick-fix

Jag har skrivit om bristen på studentbostäder liksom ett antal andra har gjort. Att det råder en bristsituation både när det gäller studentbostäder och bostäder (framförallt hyresrätter) på många håll i landet råder det inte någon tvekan om. Däremot finns det olika förslag till lösningar, många mindre genomtänkta än andra.

Anders Cronqvist, informationschef på Stiftelsen Stockholms Studentbostäder (SSSB), skrev den 28 juli på SVT-Debatt att "Stefan Attefall måste sluta skylla ifrån sig om studenternas bostadskris". Stefan Attefall svarade den 3 augusti under rubriken "Det finns ingen quick-fix för bostadspolitiken". Anders Cronqvist skriver nu i en slutreplik på SVT-Debatt att ”Stefan Attefall har fel, det finns visst snabba lösningar”.

Jag vill påstå att Anders Cronqvist har fel. Huge Fastigheter AB i Huddinge (där jag är styrelseordförande) byggde 169 nya studentbostäder som stod klara i slutet av 2009. Det var mer än vad som byggdes i hela Sverige året därpå. Vi skulle kunna bygga fler studentbostäder i dag om vi hade lämplig mark att bygga på.

Alldeles oavsett om statliga subventioner skulle finnas eller inte så kan det inte gå fortare än plan- och bygglovsprocessen. Den är under alla förhållanden gränssättande för om det är möjligt att bygga eller inte. Det innebär i sig att det inte finns någon quick-fix.

Dessutom är det märkligt att vissa ropar efter mer pengar i ”byggbolagens fickor”, det vill säga subventioner, medan (S)amma personer vill förbjuda att andra företag gör vinst. Ett annat känt faktum är att om någon skulle kunna förvänta sig subventioner skulle detta inte leda till annat än att man avvaktar med byggande till dess man vet hur man ska disponera sitt byggande för att få ut det mesta möjliga av subventionerna.

Slutligen har europeiska analysinstitut påpekat att det är just den tidigare ryckigheten med tillfälliga subventioner och investeringsbidrag som i grunden har skapat de strukturproblem som vi i dag ser på bostadsmarknaden. Studentbostadsmarknaden är inte något undantag. Långsiktigt stabila villkor måste vara grunden för en bostadspolitik där alla aktörer själva tar ansvar genom inom sitt respektive område.

Mer om studentbostäder

I DN i går skrev Karin Svanborg-Sjövall en ledarartikel om min artikel på SvD-Brännpunkt om situationen gällande studentbostäder. Hon skrev bland annat följande:

”I går gick Moderaternas bostadspolitiska talesperson, Anti Avsan, ut och vädrade partiets åsikter i Svenska Dagbladet. Regeringen har lagt förslag för att underlätta andrahandsuthyrning. Högskolorna borde ta ett större ansvar for bostadsförsörjningen. I sak finns ingenting att invända. Möjligen kan man tycka att Avsan borde veta att regeringen redan 2010 startade en försöksverksamhet som tillåter ett antal universitet att hyra ut studentbostäder.”

Naturligtvis vet jag att det pågår en försöksverksamhet, problemet är dock att denna verksamhet är tidsbegränsad vilket i sin tur innebär att den inte leder till avsett resultat. Detta har påpekats exempelvis den 28 juli på SVT-Debatt av Anders Cronqvist, som är informationschef på Stiftelsen Stockholms Studentbostäder (SSSB). Han framför som ett av sina förslag – vilket vi från Moderaterna har framfört tidigare – ”Ge universitet och högskolor rätt att hyra och upplåta bostadslägenheter. Lärosätenas tillstånd att hyra ut bostäder till studenter bör permanentas. Det ger oss möjligheter att genomföra byggprojekt med ett lärosäte som partner och möjlig medfinansiär.”

En viktig grundprincip för en bättre fungerande bygg- och bostadssektor är långsiktigt stabila villkor. Detta bör naturligtvis även gälla för lärosätenas – för närvarande tidsbegränsade – rätt att tillhandahålla bostäder för studenter. Att långsiktigt stabila villkor är en väsentlig grund för investeringsviljan är välkänt.

Även Daniel Claessons (som är pressansvarig på försäkringsbolaget If) artikel den 29 juli på SVT-Debatt i ämnet studentbostäder handlar om detta. Rubriken lyder: ”Det borde vara universitetens ansvar att bygga lägenheter åt sina studenter”. I artikeln påpekas också att lärosätena borde ha goda incitament för att studenterna ska ha någonstans att bo.

Karin Svanborg-Sjövall vet däremot uppenbarligen inte att det sedan lång tid tillbaka heter Boverkets byggregler (BBR). Detta med byggnormer lämnades för förhållandevis lång tid sedan. Sverige är ett av omkring 17 länder i världen som har funktionsregler. Detta innebär att en minsta godtagbar nivå anges. Denna nivå kan nås på olika sätt.

Dessutom innebär investeringar i bostäder som endast skulle kunna accepteras av studenter att fastighetsägaren tvingas till reinvesteringar den dagen antalet studenter minskar. Detta är fastighetsekonomiskt ogynnsamt. Som ordförande i ett kommunalt bostadsaktiebolag (Huge Fastigheter AB) – som också förvaltar ett antal studentlägenheter – vet jag att det är lönsamt att bygga med bra standard. Detta är i längden billigare. Ett exempel är helkaklade badrum som är mer lönsamma i längden än billigare lösningar. Skälet är att slitaget på studentlägenheter är stort och totalkalkylen blir bättre med dyrare, men slitstarkare, materialval. Om badrummen levereras färdiga till ett tillräckligt stort antal lägenheter bidrar detta också till att hålla ned kostnaderna. Härutöver har det också sedan valet 2006 skett vissa lättnader i byggreglerna avseende just studentbostäder, vilket bland annat gäller avskiljbarheten mellan olika funktioner i sådana lägenheter.

Att det går att bygga bostäder för ungdomar utan avkall på standard och trots detta till rimliga kostnader är Huge Fastigheter AB:s så kallade Villbohus ett exempel på. Detta hus används som ett nationellt exempel av organisationen jagvillhabostad.nu. Hur upphandlingen av detta hus gick till har även bostadsminister Stefan Attefall fått en särskild föredragning om.

 
Här finns en länk till artikeln i DN, här finns en länk till Anders Cronqvists artikel på SVT-Debatt och här är en länk till Daniel Claessons artikel, också den på SVT-Debatt.